도쿄 부동산 시장 근황

요약

• 최근 도쿄 부동산은 엔화 약세와 저금리, 도심 재개발 모멘텀(야에스·니혼바시·토라노몬·시부야 등)이 겹치며 중심 23구의 수요가 견조합니다.

• 반면 초기 진입 비용이 높고, 임대수익률은 핵심 입지 기준 2~4%대에 머무는 경우가 많아 현금흐름형 투자보다는 자본차익 기대 성격이 강합니다.

• 외국인·비거주자 입장에서는 대출 접근성, 세금·관리비 구조, 민박 규제(단기 임대 제한), 지진 리스크·보험 등 체크리스트가 필수입니다.

• 결론적으로 “강한 도심, 평이한 외곽” 구도가 지속되는 가운데, 재개발 축선과 역세권 미세 입지, 관리조합의 재무·장기수선계획이 승패를 가릅니다.

코멘트

요즘 커뮤니티에 공유되는 체감담을 종합하면, 도쿄는 여전히 중심 업무지구와 인기 주거벨트(메구로·시부야·미나토·치요다·주오 등)를 축으로 거래 열기가 유지됩니다. 엔저로 체감 가격이 낮아진 데다, 일본의 완만한 금리 정상화 흐름에도 모기지·레버리지 비용은 상대적으로 낮은 편이라 수요가 분산되기 어렵습니다. 다만 대부분의 사례에서 임대수익률이 높지 않아, 월세 캐시플로우로 수익을 뽑기보다는 재개발 수혜나 브랜드 맨션의 희소성에 기댄 중장기 보유 전략이 현실적입니다. 특히 신축·준신축은 프리미엄이 두텁고, 역세권이라도 노선 가치와 환승 편의성, 일상 동선(슈퍼·학교·공원)까지 겹쳐야 리셀 수요가 탄탄합니다.

실전 체크포인트는 세 가지입니다. 첫째, 상품성보다 관리의 질입니다. 일본의 분양 맨션은 관리조합의 장기수선계획, 적립금, 공용부 상태가 매매가에 직접 반영됩니다. 월 관리비·수선적립금의 레벨과 향후 인상 리스크, 대수선 이력은 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 규제와 세금입니다. 단기 임대는 자치구별로 제한이 강해 수익 모델에 제약이 크고, 취득·등록 관련 세금과 보유세(고정자산·도시계획세), 매각 시 양도소득 과세를 합리적으로 시뮬레이션해야 합니다. 비거주자라면 대출 한도·조건이 보수적일 수 있어, 생활자금·환헤지 비용까지 감안한 총비용 계산이 필요합니다. 셋째, 구조·입지의 리스크입니다. 내진 등급, 건축 연도별 규정 차이, 지반·침수 히스토리, 철도·변전 설비 인접 소음 같은 변수가 실제 체감가치를 크게 갈라놓습니다.

요약하면, 도쿄는 “좋은 것을 더 비싸게 사도 다시 팔 수 있는” 시장이지만, 그 반대는 생각보다 냉정합니다. 재개발 축선과 학교구·역세권을 따라가되, 관리조합 재무·수선계획·월 부담금, 법적 이용 가능 범위까지 다섯 발자국 더 들어가 보세요. 임대수익률 숫자 하나보다, 장기 보유 시 스트레스와 유동성의 품질이 최종 수익을 좌우합니다.

출처 : 보배드림